El pasado 25 de mayo entró en vigor gran parte de la tan sonada y polémica Ley de Vivienda. Por ello, en Abogaliance hemos preparado este post para que puedas conocer los puntos clave de esta nueva normativa y cómo pueden afectarte desde un punto de vista estrictamente jurídico, sin injerencia ideológica alguna.
Antes de nada, la normativa se refiere en varias ocasiones a la figura de “gran tenedor”, por lo que debemos saber a qué se refiere: el gran tenedor es aquella persona física o jurídica que tiene más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. En zonas tensionadas, podrá reducirse a cinco inmuebles.
En primer lugar, se establecen una serie de deberes para quienes habitan una vivienda ajena: realizar actuaciones de conservación, reparación o mejora que correspondan; y cuando se trate de una vivienda ajena, debe respetarse la pacífica tenencia de la misma y abstenerse de la realización de cualquier tipo de actividad que la impida o dificulte.
VIVIENDA PROTEGIDA
También, obliga a las administraciones a promover la edificación de viviendas públicas, principalmente en territorios considerados tensionados.
Se establece un nuevo régimen para la protección de vivienda. Este afecta a la calificación de las viviendas protegidas, que estarán afectas permanentemente y, como mínimo, 30 años excepcionalmente. No obstante, las viviendas que ya estuvieran calificadas antes de entrar en vigor esta ley, seguirán manteniendo su régimen de protección inicial.
La venta o alquiler de estas viviendas estarán sujetos a una autorización previa de la Comunidad Autónoma, y solo se otorgará en favor de personas que cumplan con los requisitos para poder acceder a una vivienda protegida.
DERECHOS DE LOS DEMANDANTES DE ALQUILER
Se reconocen los derechos reconocidos a los consumidores en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. También, deberán recibir información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, prohibiendo cualquier tipo de publicidad que sea insuficiente, deficiente o engañosa.
INFORMACIÓN MÍNIMA EN COMPRA Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Siempre podrá, el interesado en comprar o alquilar una vivienda, requerir con carácter previo a cualquier entrega de cantidad o formalizar la operación la siguiente información y documentación en soporte duradero:
- Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.
- Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en este incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
- Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:
- Certificado o cédula de habitabilidad.
- Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.
- Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
- Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
- Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
- Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
- Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
4. Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.
5. En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
6. En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
7. Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.
OJO: se establece también la obligación de, si el alquiler lo es en una vivienda que vaya a ser habitual y se encuentre en zona tensionada, que el arrendador o quien intervenga en la operación informe con carácter previo de la cuantía del último alquiler en los 5 años previos; así como el valor que pueda corresponderle de conformidad con el índice de referencia de precios de alquiler que se publicará a partir de 2025.
CONTRATOS DE ALQUILER
Antes de nada, comentar que los contratos celebrados con anterioridad a esta ley no se verán afectados, salvo que ambas partes así lo acuerden.
- Se establece la posibilidad de prorrogar un año más el contrato (una vez transcurridos los 5 años obligatorios y los 3 de prórroga) siempre que se acredite una situación de vulnerabilidad. Esto solo será de obligación para los grandes tenedores.
- También, en zonas tensionadas, una vez transcurrido el plazo mínimo de arrendamiento, el arrendatario podrá solicitar una prórroga por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, aplicando los mismos términos y condiciones del contrato original; salvo que de mutuo acuerdo las partes suscriban un nuevo contrato.
- Se obliga al pago por medios electrónicos de la renta, salvo que no se disponga de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago.
- En las zonas tensionadas, la renta del nuevo contrato no podrá exceder de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en los 5 años previos, una vez aplicada la cláusula de actualización anual si la había. Como máximo, y como excepción a lo anterior, el incremento podrá ser de un 10% y siempre que se acredite: una rehabilitación en los dos años anteriores, una mejora en términos energéticos del 30%, haber ejecutado mejoras de accesibilidad, o cuando el contrato de arrendamiento se firme por período de 10 o más años y establezca un periodo de prórroga al que voluntariamente pueda adherirse el arrendatario. No obstante, lo anterior no será aplicable a grandes tenedores, que tendrán que limitar la renta al índice de precios de referencia.
- Se podrá pactar que los gastos generales de sostenimiento, servicio, cargas y tributos del inmueble sean a cargo del arrendatario; pero dicho pacto solo será válido si se recoge por escrito y se determina el importe anual de dichos gastos.
INCENTIVOS FISCALES
Se crean una serie de incentivos fiscales para los contratos de arrendamiento celebrados a partir de la entrada en vigor de esta ley, y que son:
1. IRPF
- 90% de reducción en el IRPF si se rebaja la renta de una zona tensionada en más de un 5% en comparación con la última renta.
- 70% de reducción en el IRPF si: se arrienda una vivienda en zona tensionada a personas de entre 18 y 35 años y no se cumpla lo anterior
- 60% de reducción en el IRPF si la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación.
- 50% de reducción en el IRPF en cualquier otro caso
Estos requisitos deben cumplirse al formalizarse el contrato y solo se aplicarán si se mantienen durante la vigencia del mismo.
2. IBI
Aquí, la ley deja abierta la posibilidad de aplicación a los propios Ayuntamientos. Las medidas son:
- Inmuebles residenciales desocupados de manera permanente podrán tener un recargo del 50% del impuesto.
- Si la desocupación es de más de 3 años, el recargo puede ser el 100%; y del 150% si hay dos o más inmuebles residenciales desocupados en el mismo municipio que pertenezcan a la misma persona.
No obstante, considera causas justificadas de desocupación las siguientes:
- Traslado temporal por motivos laborales o de formación.
- Cambio de domicilio por motivos de dependencia, salud o emergencia social.
- Inmuebles destinados a segunda residencia, con un máximo de 4 años de desocupación continuada.
- Inmuebles sujetos a obras o rehabilitaciones.
- Vivienda objeto de litigio o resolución judicial o administrativa que impida su uso y disposición.
- Inmuebles en venta, con un máximo de un año en esta situación.
- Inmuebles en alquiler, con un máximo de 6 meses en esta situación.
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