La compraventa de vivienda es un acto jurídico complejo que involucra derechos y obligaciones tanto para el vendedor como para el comprador. Entre los desafíos legales más significativos se encuentran los vicios ocultos, defectos no aparentes que pueden afectar la habitabilidad o el valor de la propiedad. En Abogaliance, te vamos a examinar el marco legal que rige los vicios ocultos en una compraventa de vivienda, abordando su definición, las obligaciones de las partes involucradas y los posibles remedios en caso de descubrimiento de tales defectos.
Definición y responsabilidad
Los vicios ocultos se definen como defectos no visibles que afectan la habitabilidad de una propiedad y que no fueron revelados durante el proceso de compraventa. La ley impone al vendedor la obligación de garantizar la ausencia de vicios ocultos y revelar cualquier defecto que pueda afectar el valor o el uso normal de la vivienda. Esta obligación se basa en los principios de buena fe y transparencia que deben regir cualquier contrato, especialmente aquellos relacionados con bienes inmuebles.
En caso contrario nuestro Código Civil, en su artículo 1484, establece con claridad meridiana que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina o se disminuye de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
Obligaciones del Vendedor y derechos del Comprador
El vendedor tiene la obligación de garantizar la propiedad libre de vicios ocultos, incluso si no tenía conocimiento de su existencia. Esta garantía se extiende a los defectos que hacen que la vivienda sea inadecuada para el propósito previsto o que disminuyen su utilidad de manera significativa.
Por otro lado, el comprador tiene el derecho de ser informado adecuadamente sobre el estado de la propiedad. La falta de divulgación de vicios ocultos puede dar lugar a la rescisión del contrato de compraventa (abonándosele los gastos en que incurrió) rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos, según dispone el artículo 1486 del Código Civil.
Otra circunstancia a tener en consideración es no haber exonerado al vendedor respecto de los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida. Ello es de relevancia, ya que la exoneración sobre los mismos no permitirá reclamar al respecto de ellos. Si bien es una circunstancia que no suele darse a menudo, es algo a considerar.
Requisitos para que sea responsable el vendedor por los vicios ocultos
Es menester aquí traer a colación la Sentencia del Tribunal Supremo número 777/2005, de 17 de octubre, donde enumera los requisitos que han de concurrir para que surja la responsabilidad del vendedor sobre los vicios ocultos, y son:
1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor «si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos»;
2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato; de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato;
3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, «si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”
y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal.
Procedimientos en caso de descubrimiento de vicios ocultos
En caso de descubrimiento de vicios ocultos, lo idóneo siempre será acudir a un abogado inmobiliario, ya que en materia de vicios ocultos los plazos son muy reducidos y no hay margen de error.
Lo idóneo siempre es que el comprador notifique al vendedor de inmediato, por escrito y describiendo los defectos descubiertos lo más detalladamente posible. Si bien esta reclamación previa no va a paralizar los plazos para interponer demanda, por lo que es muy peligroso dilatarse en el tiempo.
Concretamente, nuestro Código Civil establece en su artículo 1490 que el plazo para ejercitar la acción en reclamación de los vicios ocultos será de 6 meses. Este plazo hemos de contarlo desde que se efectuó la traditio real y efectiva del inmueble, es decir, desde que se nos entrega realmente el mismo.
Esto ha sido objeto de estudio por la doctrina jurisprudencial en multitud de ocasiones, ya que son muchas las veces en que se transmite un inmueble y se acuerda que la entrega del mismo sea en una fecha posterior (por ejemplo, para permitir al vendedor desalojar la vivienda tranquilamente). En tales casos, es el día de entrega efectiva el dies a quo de este plazo (STS de 23-7-94, 6-11-95, 27-11-99 y 23-12-00 o la más reciente SAP Palencia 134/2004, de 19 de abril)
Opciones disponibles para el comprador
En el caso de que no se llegue a un acuerdo amistoso, el comprador puede buscar remedios legales. Estos pueden incluir:
- Rescisión del Contrato: El comprador puede rescindir el contrato y buscar la devolución del precio de compra.
- Reparación o Sustitución: En algunos casos, el comprador puede solicitar que se reparen los defectos o que se sustituya la propiedad por otra sin vicios.
- Rebaja en el Precio: El comprador puede buscar una rebaja en el precio de compra para compensar la disminución del valor de la propiedad debido a los vicios ocultos.
- Daños y Perjuicios: El comprador puede buscar indemnización por daños y perjuicios, que pueden incluir los costos de reparación, pérdida de valor de la propiedad y otros gastos relacionados.
La compraventa de vivienda es un acto que involucra derechos y responsabilidades legales significativas. La revelación de vicios ocultos es esencial para mantener la equidad y la integridad en estos contratos. Las partes involucradas deben ser conscientes de sus obligaciones legales y buscar asesoramiento legal en caso de descubrimiento de vicios ocultos, a fin de resolver disputas de manera eficiente. ¿Necesitas ayuda? Contáctanos.