La venta de una casa requiere de ciertos trámites por parte del vendedor, ya que deberá tener en regla y aportar ciertos documentos a lo largo del proceso de venta.
Si cuentas con asesoramiento experto en este sentido, ya sea un abogado hipotecario o una inmobiliaria, éstos se encargarán de recopilar y revisar toda la documentación. En caso de que no cuentes con un abogado o inmobiliaria que te ayude en el proceso, a continuación, te explicamos toda la documentación que debes preparar:
1. Documento de Identidad
Lo primero de todo, deberás identificarte con tu DNI o NIE para vender la vivienda. Además, este documento deberá estar en vigor (MUY IMPPORTANTE). Deberás aportar todas las identificaciones de todos los propietarios de la vivienda.
Esta identificación la utilizarás para la firma del contrato de arras y para identificarte ante el notario en el momento de la firma de la venta de tu vivienda. Deberás llevar el documento original.
2. Nota simple
La nota simple servirá para identificar tu vivienda. Tienes que solicitarla en el Registro de la Propiedad al que pertenezca la vivienda que estás vendiendo, on-line o presencialmente (puedes solicitar tu nota simple on-line pinchando aquí).
La nota simple es un documento muy importante, ya que incluye la descripción de la finca, los titulares del inmueble y las cargas (hipoteca, embargo…) o limitaciones que tenga (servidumbre, limitación urbanística…)
Además, deberás tener en cuenta que, si quieres vender tu vivienda junto a una plaza de garaje o un trastero, es muy probable que sean fincas independientes, por lo que tendrán su propia nota simple.
3. Título de propiedad
Esto, por lo general, vienen a ser las escrituras de tu vivienda, es decir, la escritura de compraventa de la casa que quieres vender. También puede tratarse de escritura de aceptación de herencia (si la casa la has heredado) o de una sentencia (si la vivienda es de tu propiedad por resolución judicial)
Este documento deberá ser aportado en notaría para acreditar fehacientemente la titularidad de la vivienda. Además, debes llevar el original. Es importante que sepas que los notarios no aceptan copias simples. Si no encuentras el original, en ocasiones los notarios aceptan una copia autorizada.
El título de propiedad resulta de gran relevancia, ya que permite al notario comprobar que no has vendido la vivienda anteriormente sin que diese tiempo a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Una vez firméis la compraventa de tu vivienda, el notario anotará este hecho en las escrituras originales que le presentas.
4. Certificado energético
Este documento se emite por los departamentos de Industria de cada Comunidad Autónoma, previa visita a la vivienda por parte de un técnico. Valora el nivel de emisiones de dióxido de carbono de la vivienda y la califica desde la letra A hasta la G, según sus emisiones. Esta calificación te sonará de los electrodomésticos.
Pese a ser obligatorio tener en vigor este certificado, se trata de un documento que suele pasar desapercibido entre la población general. También suele desconocerse que tiene caducidad: 10 años desde su emisión.
Por lo tanto, si dispones de certificado energético, comprueba que a la fecha de firma de la venta de tu vivienda no hayan transcurrido más de 10 años desde que se emitió.
Si no lo tienes o han transcurrido más de 10 años, para vender tu casa tendrás que solicitar uno nuevo.
5. Justificante de pago del IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava el valor de la titularidad y otros derechos reales que recaen sobre bienes inmuebles localizados en el municipio que recauda el tributo. Este tipo de impuesto supone lo que se conoce como hipoteca legal.
Sus consecuencias son que, de no pagarlo, actúa como una hipoteca a favor del Ayuntamiento recaudador, lo que iría en perjuicio de tu comprador.
Es por ello que el notario siempre se solicitará al Ayuntamiento donde esté la vivienda que quieres vender un informe donde se detalle si hay o no recibos pendientes de pago.
Sin embargo, esto no te exime de presentar los recibos del último año, ya que muchas veces los Ayuntamientos no tienen actualizado este informe.
6. Certificado de la comunidad de propietarios
Deberás pedir al presidente de tu comunidad de propietarios (si la hay) que te emita un certificado donde haga constar que no tienes pendiente de pago ningún recibo de la comunidad de propietarios; así como deberá también reflejar si existe alguna derrama y si estás al corriente de pago de la misma.
Este certificado tendrás que solicitarlo con fecha lo más cercana posible al día de la firma, y siempre con menos de un mes de diferencia.
CUIDADO: muchos notarios no admiten que este certificado sea firmado sólo por el Administrador de la comunidad, por lo que procura que también lo firme el presidente.
7. Certificado de deuda pendiente
La mayoría de viviendas en venta tienen aún la hipoteca que se solicitó cuando se adquirió. Si la vivienda que quieres vender tiene hipoteca, tendrás que pedir a tu banco que te emita un certificado de deuda pendiente.
El certificado de deuda pendiente recoge el capital y los intereses pendientes de pago. Deberás solicitar que lo emitan a fecha de firma, para que los intereses estén correctamente calculados y no falte dinero.
Además, debes estar muy pendiente de que el banco recoja en el certificado el número de finca y Registro de la Propiedad de la casa que vendes, ya que, si no lo recoge o el introducido es erróneo, este certificado no será válido. También debes tener cuidado si la hipoteca también grava otras fincas que estés vendiendo (garaje, trastero…), ya que tendrán que recoger todas las fincas en el certificado que te entreguen o aportar un certificado por cada finca.
Si por el contrario ya has terminado de pagar tu hipoteca, el certificado que tienes que pedir es el de deuda cero. Este documento tiene que reunir los mismos requisitos que el anterior, salvo que el capital pendiente y los intereses serán igual a cero.
8. Cédula de habitabilidad
Si la casa que vendes está en Cataluña o en las Islas Baleares, la legislación de estas Comunidades Autónomas te exigirá que aportes la cédula de habitabilidad de la vivienda que vendes. Este documento acreditará que tu vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada.
Es importante que este documento lo solicites cuanto antes, ya que la Administración puede tardar meses en entregártelo.
Además, podrán pedirte este documento también en Asturias, Cantabria, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra.
9. Certificado de Inspección Técnica del Edificio o ITE
Esta inspección es obligatorio que se realice por un arquitecto cuando un edificio tiene más de 30-50 años de antigüedad (dependiendo de su localización), y deberá revisarse cada 10 años. Con ello, se revisa que el edificio y las viviendas están en buen estado y, en caso contrario, emitirá un informe a la propiedad y al Ayuntamiento, calificando el mismo desde “sin deficiencias” a “muy grave”
Este documento puedes pedirlo al presidente de tu comunidad o al administrador.
Si el informe califica el estado deficiente muy grave del inmueble, seguramente tendrás problemas para vender la casa, ya que el banco del comprador no querrá financiarle.
Si no tienes el certificado, en ocasiones el notario admite una excepción: incluir en las escrituras que el comprador te exonera de su presentación. Pero deberéis estar de acuerdo ambas partes y el banco que financie al comprador.
En Abogaliance somos expertos en derecho inmobiliario, si estas vendiendo o comprando una casa, ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos durante todo el trámite.