El Código de Buenas Prácticas Bancarias está regulado por el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Se trata de un mecanismo al que un usuario puede acudir cuando su situación económica no le permite pagar la hipoteca. Así, se activa un proceso para tratar de salvar este bache y no perder la casa.
A continuación, os mostramos las medidas que recoge este código y los requisitos para su aplicación.
REQUISITOS
Los requisitos dependerán de la fase en que nos encontremos:
1. Medidas previas
- No estar en proceso de ejecución una vez anunciada la subasta
- Que los ingresos de la unidad familiar no superen 3 veces el IPREM (en 2022 equivale a 1.737,06€/mes)
- Que en los 4 años previos a la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas o hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad
- Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos de la unidad familiar
2. Medidas complementarias y/o sustitutivas
- Cumplir los requisitos anteriores
- Que la unidad familiar no tenga bienes o patrimonio suficiente para hacer frente a la deuda
- Que todos los titulares sólo tengan una vivienda en propiedad (la hipotecada)
- Que no haya garantías adicionales: avales
MEDIDAS A APLICAR
1. Medidas previas
Carencia de 5 años: esto implica que en esos 5 años sólo pagaremos los intereses de la hipoteca, pero no el principal. De este modo, la cuota se reduce considerablemente. No obstante, el préstamo se ampliará 5 años más.
Aumentar plazo de amortización hasta 40 años (a contar desde contratación): esto hará que la cuota, al ampliarse el plazo de devolución del préstamo, se reduzca. No obstante, al igual que en la opción anterior, acabaremos pagando algo más de intereses (cuanto más tiempo, mayores intereses)
Reducir interés durante cinco años a euríbor +0,25%: aquí nuestra cuota irá variando según lo haga el índice de referencia, es decir, el Euríbor, por lo que puede no ser una buena opción en determinados casos.
2. Medidas complementarias
Aplicar una quita sobre el pendiente de pago: la quita consiste en el “perdón” de una parte del préstamo. Esta quita puede calcularla el banco de tres formas:
i: Reducción en un 25 por cien.
Esto implicará que se restará un 25% de la deuda. Por ejemplo: sin adeudamos 100.000€, nos aplicarían una quita de 25.000€ y pasaríamos a tener una deuda de 75.000€
ii. Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
Ejemplo: si hemos amortizado 30.000€ de un préstamo de 100.000€, es decir, un 30% del préstamo inicialmente concedido, sobre el pendiente a devolver (70.000€) se hará una quita del 30%
iii. Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.
Ejemplo: Nuestra vivienda tiene un valor actual de 200.000€. El valor de la tasación realizada al momento de hipotecar la casa es de 180.000€. El préstamo concedido fue de 150.000€. La diferencia entre la valoración de la vivienda y el préstamo es de 30.000€. Como la norma dice que debemos restar dos veces esta diferencia al valor de tasación inicial, calculamos 180.000€ menos 60.000€ = 120.000€. Esto hemos de restárselo al valor actual de la vivienda, resultando 80.000€. Dado que sólo podremos considerar la mitad de este valor, la quita será de 40.000€
3. Medidas sustitutivas
Dación en pago: consiste en la entrega de bienes a cambio de la satisfacción del préstamo. En los préstamos con garantía hipotecaria, puede negociarse la dación en pago de la vivienda hipotecada a cambio de condonar el préstamo, es decir, entregamos al banco la vivienda a cambio de que el préstamo hipotecario se quede a cero.
Este tipo de asuntos es mejor trabajarlo siempre con un abogado inmobiliario, dado lo delicado del asunto.
En Abogaliance somos expertos en derecho bancario e inmobiliario. Estaremos encantados de ayudarte.