La aprobación de la conocida como nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2009, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, LCCI en lo sucesivo), que transpone al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE, de Parlamento Europeo y Consejo de 4 de febrero de 2016, pretendía introducir un cambio en la forma de operar de las entidades crediticias a la hora de conceder préstamos hipotecarios y en la forma de comercializarlos.
Sin embargo, en la práctica nos encontramos con que no todos los bancos (por no decir que prácticamente ninguno) cumple con todas las normas contenidas en dicho texto legal, más concretamente en lo relativo a las ventas vinculadas, haciendo que los consumidores suscriban pólizas de seguros abusivas.
Contratos de préstamo
Los contratos de préstamo son aquellos mediante los cuales una entidad financiera concede a una persona (física o jurídica) una cantidad de dinero a cambio de devolverlo junto con unos intereses pactados, en un plazo determinado y mediante un sistema de pagos periódicos (cuotas), aportando como garantía de cumplimiento un bien inmueble de su propiedad.
Dichos intereses se pactan en base al perfil del cliente y el tipo de operación y plazo de devolución, siendo una parte crucial el estudio de riesgo por parte de la entidad prestamista para la determinación de dicho tipo de interés.
Esta tasa, en los contratos de préstamo y en las propias FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) suele configurarse como un tramo con un máximo y un mínimo, de forma que cuantos más productos o servicios tengas contratados con el banco, menor será el tipo de interés aplicable a tu préstamo, realizando revisiones periódicas para comprobar el cumplimiento de dichas condiciones.
Recientemente podemos encontrar sentencias que condenan a diferentes entidades bancarias por esta práctica, pues los jueces encuentran una práctica abusiva en este tipo de cláusulas.
Pero…
¿Puede el banco vincularme seguros en la hipoteca?
En primer lugar, hemos de diferenciar entre productos vinculados y productos combinados.
Productos vinculados
Los primeros hacen referencia a aquellos productos que han de ser contratados y mantenidos conjuntamente con el préstamo, no pudiendo ser comercializados por separado del préstamo.
Ejemplo de ello, tenemos la apertura de cuenta corriente con el banco prestamista (Artículo 32 sexies de la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril) o la contratación de un seguro daños e incendio, ya que la ley exige que el inmueble sobre el que recaiga una garantía hipotecaria ha de estar asegurado (artículo 10 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero). No obstante, el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones (art. 17.3 LCCI).
Además, el artículo 14.1.f de la LCCI exige que se haga entrega al prestatario con una antelación mínima de 10 días de un documento que contenga las condiciones de las garantías del seguro que exige; debiendo especificar también frente a quien se asume la obligación, en qué plazo debe satisfacerse, la duración de la misma y las características mínimas del servicio.
Productos combinados
Por otro lado, se encuentran los productos combinados. Podemos definirlos como aquellos productos que el prestamista oferta o vende en un paquete constituido por estos y un contrato de préstamo, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado.
A modo de ejemplo, podemos encontrarnos una oferta vinculante (FEIN) en que se detalla que el tipo de interés aplicable a nuestro préstamo es del 2,00% TIN, pero que podrá ser bonificado de forma acumulativa y progresiva hasta en un punto siempre que se contraten y mantengan los siguientes productos y servicios: domiciliación de nómina (-0.50%), contratación de seguro de hogar (-0.20%), contratación de seguro de vida (-0.10%), contratación de seguro de protección de pagos (-0.10%) y contratación de tarjeta de crédito (-0.10%).
De este modo, como observamos en el ejemplo, si contratamos todos los productos y servicios desglosados nuestro tipo de interés podría bajar del 2,00% TIN inicial a un 1,00% TIN, con la consecuente reducción en la cuota mensual.
Productos combinados y seguros abusivos
La Directiva 2014/17/UE permite en su artículo 12.1 que los Estados miembros autoricen las prácticas de venta combinada, pero no las ventas vinculadas, salvo que éstas acarreen un claro beneficio al consumidor. Por lo tanto, esta práctica no constituye, a priori, ilegalidad alguna.
No obstante, cada vez son más los bancos que ofrecen los productos combinados bajo la modalidad de «prima única» por un plazo de tiempo muy extenso, y ello sí puede hacer que estemos ante un seguro abusivo.
Por ejemplo, se ven situaciones en que la FEIN recoge como producto combinado un seguro de vida que cubra el capital pendiente de hipoteca y que tenemos que contratar con el banco o aseguradora del grupo a que el banco pertenezca; y además, nos hacen formalizarlo por 20 años o más. Esta práctica encarece mucho la operación, ya que un seguro de vida de esas características puede alcanzar los 20.000€ y debemos desembolsarlo en un único pago inicial. Ante esto, los prestamistas ofrecen la inclusión de dicha prima en la financiación, de modo que la cuota se ve incrementada y genera nuevos intereses. ¿Estamos, entonces, ante un seguro abusivo?.
No parece que la LCCI ni la Directiva 2014/17/UE pretendan autorizar este tipo de prácticas, puesto que el carácter de los productos combinados es meramente voluntario para el consumidor y no pueden ser impuestos, salvo las excepciones ya comentadas.
Por ello, hemos de observar también el artículo 82 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que en su apartado primero nos indica que se consideran «cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato».
En el supuesto del ejemplo, la entidad prestamista está imponiendo que el seguro sea contratado con una compañía determinada; lo cual genera un claro perjuicio hacia el consumidor y beneficia a la entidad crediticia por imposibilitar el desistimiento del cliente durante un plazo de 20 años, así como genera intereses sobre la prima.
Este caso, sería un claro modelo de cláusula abusiva que ha de ser declarada nula por la configuración de dicho producto y por vulnerar el artículo 12 de la Directiva 2014/17/UE en tanto no se facilita al prestatario la aportación de un seguro complementario de una compañía distinta de la propuesta por el banco. Es decir, se trata de un seguro abusivo.
La consecuencia sería la anulación de la cláusula declarada nula, pero sin perjudicar el tipo de interés aplicable, y la devolución de los importes del seguro y los intereses devengados con la financiación de la prima, con la consecuente cancelación de la póliza.
Si tu hipoteca tiene seguros u otros productos vinculados/combinados abusivos, desde Abogaliance nos encargamos de hacer que tu banco te devuelva los importes y que la cláusula sea declarada nula en tu contrato de préstamo. Ponte en contacto con nosotros pinchando aquí.