Las decisiones tomadas en una junta de vecinos no siempre son unánimes ni justas para todos los propietarios. En ocasiones, pueden aprobarse acuerdos que vulneran derechos individuales o que no cumplen con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Si te encuentras en esta situación, debes saber que la ley te ampara y permite impugnar ciertos acuerdos comunitarios.
En este artículo te explicamos cuándo y cómo puedes impugnar un acuerdo de la junta de propietarios, qué requisitos debes cumplir y qué pasos seguir para defender tus derechos como copropietario.
¿Qué es un acuerdo impugnable según la Ley de Propiedad Horizontal?
En el contexto de una comunidad de propietarios, un acuerdo impugnable es aquel que, a pesar de haber sido aprobado en junta, puede ser anulado judicialmente por no ajustarse a la legalidad o por vulnerar derechos de los propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 18, establece que ciertos acuerdos adoptados por la junta pueden ser objeto de impugnación cuando concurren determinados supuestos.
No todos los acuerdos son impugnables. Solo aquellos que incumplen la ley, los estatutos de la comunidad o que causan un perjuicio injustificado pueden ser recurridos ante los tribunales. Además, existen plazos estrictos y requisitos específicos para poder iniciar este proceso legal, lo cual hace fundamental contar con asesoramiento jurídico desde el primer momento.
Motivos legales para impugnar un acuerdo de la comunidad
La Ley de Propiedad Horizontal contempla varios motivos legales por los que un propietario puede impugnar un acuerdo comunitario. Estos son los principales:
- Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos: Si el acuerdo adoptado infringe lo dispuesto en la LPH o en los estatutos de la comunidad, puede ser impugnado. Por ejemplo, si se aprueba una medida que requiere unanimidad pero se adopta por mayoría simple, se estaría vulnerando la ley.
- Acuerdos gravemente perjudiciales para la comunidad: También pueden impugnarse aquellos acuerdos que, aunque no vulneren una norma específica, resulten gravemente perjudiciales para los intereses de la comunidad en su conjunto. Por ejemplo, una inversión desproporcionada e innecesaria que comprometa la estabilidad financiera de la comunidad.
- Acuerdos lesivos para uno o varios propietarios: Cuando un acuerdo beneficia a unos pocos vecinos en detrimento de otros, se puede impugnar por ser lesivo para los derechos de ciertos propietarios. Esto ocurre, por ejemplo, si se aprueba restringir el uso de un elemento común (como la piscina o el ascensor) solo a algunos propietarios.
- Adopción con abuso de derecho: En ocasiones, los acuerdos se adoptan de forma aparentemente legal, pero con una intención abusiva o contraria a la buena fe. En estos casos también es posible la impugnación, invocando el abuso de derecho.
¿Quién puede impugnar un acuerdo de la junta de vecinos?
No todos los propietarios están legitimados para impugnar un acuerdo comunitario. Según la Ley de Propiedad Horizontal, solo podrán hacerlo aquellos que cumplan los siguientes requisitos:
a) Ser propietario
Solo los titulares registrales de una propiedad en el edificio tienen derecho a impugnar. Un inquilino o usufructuario, por ejemplo, no podrá hacerlo directamente.
b) Estar al corriente de pago
Para poder ejercer el derecho de impugnación, el propietario debe estar al día en el pago de las cuotas comunitarias o consignar judicialmente las cantidades adeudadas antes de presentar la demanda. Esta limitación no se aplica cuando el acuerdo impugnado es contrario a la ley o a los estatutos.
c) Haber votado en contra, haber estado ausente o haberse abstenido
Están legitimados:
- Los propietarios que votaron en contra del acuerdo en la junta.
- Los propietarios ausentes que no asistieron a la reunión.
- Los propietarios que se abstuvieron al votar.
En cambio, quienes votaron a favor no pueden impugnar posteriormente ese mismo acuerdo.
Plazos para impugnar un acuerdo comunitario
Los plazos para impugnar un acuerdo están claramente definidos en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. El tiempo disponible para presentar una demanda dependerá del tipo de infracción:
- 1 año: cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos.
3 meses: cuando el acuerdo sea perjudicial para la comunidad o para algún propietario, o se haya adoptado con abuso de derecho.
El plazo empieza a contar desde la notificación del acta o, si no se ha notificado, desde que se tuvo conocimiento del acuerdo.
Por eso es fundamental revisar el acta de la junta en cuanto se reciba y actuar con rapidez si se detecta un acuerdo impugnable.
Procedimiento para impugnar un acuerdo: paso a paso
Impugnar un acuerdo comunitario no es un proceso inmediato, pero con asesoramiento legal puede llevarse a cabo de forma eficaz. Estos son los pasos habituales:
- Revisión del acta de la junta: Lo primero es examinar el acta para confirmar el contenido exacto del acuerdo y la fecha de notificación, ya que de ello dependerán los plazos.
- Intento de resolución amistosa: Antes de acudir a los tribunales, es aconsejable intentar resolver el conflicto de forma extrajudicial, comunicando por escrito a la comunidad la disconformidad con el acuerdo y solicitando su reconsideración.
- Recopilación de pruebas: Será necesario reunir pruebas que respalden la impugnación: copia del acta, los estatutos, comunicaciones previas, presupuestos, facturas, informes técnicos, etc.
- Presentación de la demanda: Si no hay solución amistosa, el siguiente paso es interponer una demanda judicial ante el juzgado de primera instanciadel lugar donde se ubica la finca. Es obligatorio actuar con abogado y procurador.
- Resolución judicial: El juez estudiará el caso y, si estima la demanda, declarará nulo el acuerdo impugnado, dejando sin efecto sus consecuencias.
¿Qué ocurre si prospera la impugnación?
Cuando un juez estima la demanda de impugnación, el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios queda anulado y se declara nulo de pleno derecho. Esto significa que carece de efectos jurídicos desde su origen, como si nunca se hubiera aprobado.
Además de la nulidad del acuerdo, la comunidad podría verse obligada a:
- Restituir cantidades cobradas de forma indebida (por ejemplo, en el caso de derramas no justificadas).
- Revocar actuaciones realizadas en base a ese acuerdo.
- Asumir las costas del proceso judicial si así lo determina el juez.
Es importante destacar que la sentencia afecta a toda la comunidad, no solo al propietario que interpuso la demanda.
¿Necesito abogado para impugnar un acuerdo de junta?
Sí. Para interponer una demanda de impugnación ante el juzgado, es obligatorio contar con abogado y procurador. Aunque la ley permite ciertas acciones judiciales sin representación legal, este tipo de procedimiento exige conocimientos técnicos y defensa profesional.
Contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario te permitirá:
- Valorar si el acuerdo realmente es impugnable.
- Presentar la documentación correctamente.
- Cumplir con los plazos y requisitos legales.
- Aumentar las posibilidades de éxito en el proceso.
En Abogaliance, ponemos nuestra experiencia al servicio de los propietarios que desean defender sus derechos dentro de su comunidad, evitando abusos y decisiones arbitrarias.
Conclusión: Defiende tus derechos en la comunidad con asesoramiento legal
Vivir en una comunidad de propietarios implica convivir con normas y decisiones colectivas. Sin embargo, cuando estas decisiones se adoptan de forma injusta, ilegal o perjudicial, el propietario no está indefenso. La Ley de Propiedad Horizontal reconoce el derecho a impugnar los acuerdos comunitarios que vulneran la legalidad o los derechos individuales.
En Abogaliance, te ayudamos a identificar si un acuerdo es impugnable, te asesoramos sobre los pasos a seguir y te representamos en el proceso judicial si es necesario. No dejes que un acuerdo perjudicial afecte a tu patrimonio. Consulta con nosotros y protege tus intereses.