Firmaste tu hipoteca hace años, pagaste lo que el banco te dijo que debías pagar, y ahora descubres que parte de ese dinero no te correspondía pagar a ti. Tasación, notaría, registro, AJD — gastos que los bancos trasladaron a los clientes de forma abusiva durante años.
El Tribunal Supremo les dio la razón a los afectados. Y aunque el plazo no es eterno, todavía estás a tiempo de reclamar.
Qué son los gastos de hipoteca y por qué los puedes reclamar
Cuando se constituye una hipoteca se generan una serie de gastos: tasación del inmueble, escritura notarial, inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Durante décadas, los bancos incluyeron en sus contratos una cláusula que trasladaba todos estos gastos al cliente, independientemente de quién debía asumirlos legalmente.
El Tribunal Supremo, en sus sentencias de noviembre de 2018 y la consolidación posterior de marzo de 2019, declaró estas cláusulas abusivas por falta de transparencia. Desde entonces, los hipotecados que firmaron antes del 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria) tienen derecho a reclamar la devolución de los gastos que les correspondía asumir al banco.
Si firmaste tu hipoteca antes de esa fecha, muy probablemente tienes derecho a recuperar dinero.
Qué gastos puedes reclamar exactamente
No todos los gastos son reclamables en la misma medida. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido un reparto concreto:
- Gastos de notaría: El Supremo determinó que los gastos de notaría de la escritura de hipoteca deben repartirse al 50% entre banco y cliente. Si pagaste el 100%, puedes reclamar la mitad. Nuestro equipo de abogados hipotecarios en Alcalá de Henares puede revisar tu escritura y calcular el importe exacto.
- Gastos de registro de la propiedad: La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad beneficia principalmente al banco, que así garantiza su derecho. El Tribunal Supremo estableció que este gasto debe ser asumido íntegramente por la entidad bancaria. Si lo pagaste tú, puedes reclamarlo en su totalidad.
- Gastos de tasación: La tasación del inmueble es un requisito impuesto por el banco para conceder el préstamo. Al ser un gasto que beneficia exclusivamente a la entidad, corresponde que lo asuma ella. Si tienes la factura de la tasación, puedes reclamar su devolución completa.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este es el punto más complejo. El AJD fue objeto de una intensa disputa judicial en 2018. La resolución definitiva del Tribunal Supremo en pleno estableció que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario (el cliente), por lo que el AJD no es reclamable al banco en la mayoría de los casos. Hay excepciones en función de la fecha y las circunstancias del préstamo — consúltanos si tienes dudas sobre tu caso concreto.
- Comisión de apertura: La comisión de apertura tiene un tratamiento especial. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció en su sentencia de 2023 que puede ser declarada abusiva si no se justifica qué servicio concreto retribuye. Si en tu hipoteca se cobró una comisión de apertura sin justificación clara, es reclamable. Esto lo analizamos caso por caso en nuestro estudio de gastos hipotecarios.
Cuánto dinero puedes recuperar
El importe varía en función del capital del préstamo, la entidad bancaria, la provincia donde se firmó y la fecha de constitución. A modo orientativo, en hipotecas de entre 100.000 y 200.000 euros firmadas antes de 2015, el importe total reclamable suele situarse entre 2.000 y 6.000 euros.
En algunos casos con comisión de apertura elevada o tasaciones de inmuebles de alto valor, el importe puede ser significativamente mayor.
Cuáles son los plazos para reclamar
Este es el punto que más preocupa a los afectados y donde más confusión existe. El plazo para reclamar los gastos de hipoteca es de 5 años desde que el cliente tuvo conocimiento de que la cláusula era abusiva.
La jurisprudencia mayoritaria establece que el dies a quo (inicio del plazo) es la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo de noviembre de 2018, o la fecha de la sentencia que declaró nula la cláusula de gastos en tu contrato concreto si hubo un proceso judicial previo.
Esto significa que el plazo no es eterno y en algunos casos puede estar próximo a vencer. Si firmaste tu hipoteca hace más de 10 años y aún no has reclamado, es importante actuar pronto.
Nuestro equipo puede revisar tu caso y decirte en qué situación está tu plazo antes de que se agote.
Cómo funciona el proceso de reclamación paso a paso
Paso 1: Recopila la documentación
Antes de iniciar cualquier reclamación necesitas:
- Escritura de la hipoteca (puedes solicitarla gratuitamente al notario que la formalizó)
- Facturas o justificantes de pago de los gastos (tasación, notaría, registro)
- DNI y datos del préstamo hipotecario
Paso 2: Estudio de viabilidad
Un abogado especialista analiza tu escritura, calcula el importe reclamable y te explica qué opciones tienes y cuál es la probabilidad de éxito. En Abogaliance realizamos este estudio sin compromiso.
Paso 3: Reclamación extrajudicial al banco
El primer paso es enviar una reclamación formal al Servicio de Atención al Cliente (SAC) del banco. La entidad tiene un plazo de un mes para responder. Si acepta, se recupera el dinero sin necesidad de juicio. Si rechaza o no responde, se continúa por vía judicial.
Muchos bancos han empezado a aceptar acuerdos extrajudiciales para evitar condenas con imposición de costas. Tener un abogado desde el principio mejora significativamente las condiciones del acuerdo.
Paso 4: Demanda judicial si el banco no acepta
Si el banco rechaza la reclamación o el acuerdo no es satisfactorio, se presenta demanda ante el Juzgado de Primera Instancia. Los juzgados españoles tienen una jurisprudencia muy consolidada en esta materia — las sentencias favorables al consumidor son amplia mayoría.
En caso de sentencia favorable, el banco debe devolver los gastos más los intereses legales desde la fecha en que se pagaron, y en la mayoría de los casos asumir también las costas del proceso.
¿Puedo reclamar aunque haya cancelado la hipoteca?
Sí. La cancelación de la hipoteca no extingue el derecho a reclamar los gastos abusivos. Lo que importa es que la cláusula existiera en el contrato y que el plazo de prescripción no haya vencido.
¿Y si el banco ya me ofreció una compensación en su día?
Si el banco te ofreció una compensación y la aceptaste firmando un documento de renuncia, la situación es más compleja. Depende de los términos exactos de ese documento y de si la renuncia fue informada y libre. Consúltanos antes de dar por cerrado tu caso — en algunos supuestos esas renuncias pueden ser impugnadas.
Cláusula suelo y gastos de hipoteca: ¿son lo mismo?
No. Son dos reclamaciones distintas aunque a veces se dan en el mismo contrato:
- Los gastos de hipoteca son los pagos puntuales al constituir el préstamo (notaría, registro, tasación, AJD).
- La cláusula suelo es un límite mínimo al tipo de interés variable que hizo que muchos hipotecados pagaran más cuota mensual durante años.
Si tu hipoteca tenía cláusula suelo, puedes reclamar también las cantidades pagadas de más en intereses — es una reclamación independiente y compatible con la de gastos.
Cláusula suelo y gastos de hipoteca: ¿son lo mismo?
Reclamar los gastos de hipoteca es un derecho reconocido por el Tribunal Supremo y el TJUE. El proceso tiene pasos claros, la jurisprudencia es favorable al consumidor y los plazos, aunque no son eternos, aún permiten actuar en la mayoría de los casos.
Lo más importante es no esperar: el plazo corre y cada año que pasa sin reclamar es un año más cerca de perder el derecho.
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos de hipoteca
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar los gastos de hipoteca?
El plazo general es de 5 años desde que tuviste conocimiento de que la cláusula era abusiva. La jurisprudencia mayoritaria sitúa el inicio del plazo en la sentencia del Tribunal Supremo de noviembre de 2018. En la práctica, si firmaste tu hipoteca antes de 2019 y no has reclamado todavía, es importante actuar cuanto antes para no quedarte sin plazo.
¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca sin abogado?
Técnicamente la reclamación extrajudicial al banco puedes hacerla por tu cuenta. Sin embargo, si el banco rechaza y hay que ir a juicio, la representación por abogado y procurador es obligatoria. Además, tener asesoramiento jurídico desde el principio mejora las condiciones de cualquier acuerdo extrajudicial que el banco ofrezca.
¿Qué pasa si el banco ya me devolvió algo pero creo que fue menos de lo que me correspondía?
Si aceptaste una compensación parcial sin firmar una renuncia expresa al resto, puedes reclamar la diferencia. Si firmaste un documento de renuncia, la situación requiere análisis jurídico — en algunos casos esa renuncia puede ser impugnada por no haber sido suficientemente informada.
¿Cuánto cobra un abogado por reclamar los gastos de hipoteca?
Varía según el despacho y la modalidad de honorarios. Muchos abogados trabajan con una parte de los honorarios condicionada al éxito (cuota litis). En Abogaliance analizamos tu caso sin compromiso y te explicamos los honorarios antes de que decidas si seguir adelante.
¿Puedo reclamar si mi hipoteca es con una entidad que ya no existe (Popular, Banco Madrid...)?
Sí. Las carteras hipotecarias de los bancos absorbidos o liquidados fueron asumidas por otras entidades — en el caso del Banco Popular, por el Banco Santander. La reclamación se dirige a la entidad que absorbió el préstamo.
¿Los gastos de hipoteca son lo mismo que la cláusula suelo?
No son lo mismo aunque pueden coincidir en el mismo contrato. Los gastos son los pagos puntuales al formalizar la hipoteca (tasación, notaría, registro). La cláusula suelo es un límite al tipo de interés variable que generó un exceso en las cuotas mensuales durante años. Ambas son reclamaciones independientes y compatibles entre sí.
¿Puedo reclamar si ya he cancelado mi hipoteca?
Sí, la cancelación de la hipoteca no afecta al derecho a reclamar los gastos abusivos cobrados al constituirla, siempre que el plazo de prescripción no haya vencido.
¿Firmaste una hipoteca antes de 2019 y quieres saber cuánto puedes recuperar?
En Abogaliance revisamos tu escritura sin compromiso, calculamos el importe reclamable y te explicamos exactamente qué opciones tienes y cuáles son los plazos reales en tu caso.
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